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欧博官网手机版:楼市新态/本港楼市氛围有望回复\祥益地产总裁 汪敦敬

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  笔者认为股市是一个启示,股价可以迅速回复,这情况亦会在楼市出现。

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  本周一恒生指数爆升800多点,股市的持续回升算是港人在冗长的悲情愁绪下得到一个好消息。很多人都开始展开笑颜,因为不单只部分蒸发了的财富又回来了,更加重要的是不用继续蒸发下去。

  近期内地防疫措施有望进一步宽松及灵活化,该举措十分有利于经济活动,再配合欧美由「围堵中国」转向「边打边谈」,各自都与中国讨论营商合作发展,而人民币近日也一直在升值,笔者认为这都算是积极因素。单是11月份港股累计上升逾26%,是全球市场升幅最大的。

  笔者一直认为任何经济体系有如呼吸,有收紧的时候,也有扩张的时候。只是资本主义国家先扩张,当泡沫过多的时候就爆破变回收紧,而中国的社会主义市场经济往往是先调节,然后再扩张。笔者期望接下来中国经济进入扩张阶段,这样我们就会有一个稳定市道,可以评估投资了。

  近半年来,香港楼市可以说是失效。什么是市场失效?我举一个例,日前有同业老友慨叹,1000万元以上的住宅成交有如一潭死水,笔者想说1000万元以上的住宅需求是十分多的,而香港亦不缺有能力买1000万元以上的买家,但为何有钱、有需求都没有人去买呢?这个就是各方面悲情累积引致的市场失效,虽然加息增加了买楼成本,也紧锁了资金,但压力测试要求亦由3厘减至2厘,而香港的实际加息幅度相对外国很多地方仍然较低。

  香港住宅市场数十年来的借贷成本算是便宜的,至于说高达5厘定息锁住了7万亿元的资金在存款户口,这只是反映了几个百分点的回报都比楼市更具吸引力。除了因为加息,亦凸显市场的悲情氛围。

  但笔者要强调的是,近期的市场低迷始终不是西方的泡沫爆破,其中有个很大的分别,在西方如果楼价跌到谷底之后,仍然要经过冗长的回复期,经过牛一、牛二及牛三市场阶段才有机会「返家乡」,但当下的市况不是泡沫爆破。笔者认为股市是一个启示,就是价格可以迅速回复,这个情况亦会在楼市上出现,同样不是泡沫爆破,只是一个市场调节中的价格变动,我们见到购买力及房地产的价值,包括其中重要的建筑成本及租金,都完全没有因为这类调节而下降,甚至是不断上升中,希望这个观点可以给予考虑置业的人士参考。

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